10 000 евро на квадрат достига жилище в центъра на София и търсенето остава високо

Старите квартали на София остават най-търсена локация за покупка на жилище, тъй като са най-добре уредени и в много случаи купувачите предпочитат да са в близост до местата, където са живели и преди.

Затова и търсенето в тези райони е високо, а предлагането много ограничено, което допринася за по-малък брой сделки. Тенденцията е за сметка на някои райони, които са по-малко предпочитани, но в тях има повече предлагане и ново строителство.

Това коментира в интервю за Profit.bg Цветелин Иванов, мениджър продажби в агенция Arco Real Estate, експерт в сферата на строителството и продажбата на недвижими имоти.

 

Цветелин Иванов, мениджър продажби в агенция за недвижими имоти

По думите му, предпочитанията на купувачите в София са повлияни от редица специфични фактори като:

1. Локация: Наличие на удобен достъп до обществен транспорт, близост до работни места, училища и услуги.

2. Цена: Ценовият диапазон на имотите и финансовата възможност на купувачите. Нарастващите цени в определени райони също влияят на решенията.

3. Тип на имота: Предпочитания за жилища (апартаменти, къщи), размер, брой стаи и тип строителство (ново строителство, стара сграда).

4. Качество на живот: Фактори като безопасност, зелени площи, удобства и услуги в района (магазини, ресторанти, спортни и културни съоръжения).

5. Социални фактори: Влияние на семейството и приятелите, както и социалната среда в района.

6. Културни фактори: Лични предпочитания, стил на живот и културни норми, които могат да насочат купувачите към определени типове имоти или райони.

7. Инвестиционен потенциал: За купувачите, които търсят имот за инвестиция, важна роля играят перспективите за ръст в стойността и потенциалните доходи от наем.

На столичния имотен пазар най-много сделки в момента се наблюдават в новоизграждащи се райони като: Малинова долина, Кръстова вада, Витоша, както и в.з. Малинова долина. В тези райони има и най-голям брой жилищни сгради в строеж.

Очакванията са най-новият бъдещ квартал да бъде района между кв. Горубляне и Младост, където скоро беше приет Подробен устройствен план, обяснява експертът.

Ценовата динамика варира между 1750 и 2500 евро/кв.м., като има и изключения от 1300 евро/кв.м. до 10 000 евро/кв.м., които са част от пазара и сделки се случват и на подобни нива, а не са просто цифри и обяви, допълва експертът.

Най-скъпи остават жилищата в идеален център и Докторска градина, където цените са от 5000 евро до 10 000 евро на кв.м.

„В момента реализираме продажбите на сграда на ъгъла на ул. Парчевич и ул. Ангел Кънчев на стойности между 5500 евро/кв.м. и 10 000 евро/кв.м., а подземните паркоместа са на цени между 90 000 евро и 160 000 евро за паркомясто.“, допълва Иванов.

Все по-голям интерес от купувачите в последно време предизвиква Слатина, който попада в групата на старите столични квартали с всички необходими удобства, зелени площи, училища, детски градини, медицински заведения.

Съвсем скоро той ще се радва и на новата метро линия, в непосредствена близост до която се намира най-новия проект на Arco Real Estate – Senora Home, чието строителство е започнало едва през август. За този кратък срок от общо 35 апартамента, в момемнта свободни са само 7, отбелязва Иванов.

Той допълва, че в районите с новоизграждаща се метростанция винаги се наблюдава повишение с 20-25% на цените на имотите.

„В момента цените в Слатина са между 2000 и 2900 евро/кв.м.. след като преминаха една вълна от покачване, но очакваме и втора, когато бъде пуснато метрото в експлоатация.“, обяснява експертът.

По думите му, новото строителство е все по-предпочитано поради ред причини, които купувачите на пазара вземат предвид. Основните от тях са:

• по-доброто управление и поддръжка на сградата или комплекса

• енергийна ефективност на сградата, подпомагаща за по-ниски цени на сметките на комуналните услуги

• наличие на асансьор

• наличие на закрито паркомясто или гараж с опция за зарядна станция за електромобили

• по-удобни разпределения проектирани спрямо стандартите на живот днес, а не такъв от преди 50 или 100 години, които не кореспондират с модерния лайфстайл

„Много хора решават за закупят имот „на зелено”, защото може да бъде конфигуриран в процеса на строителство спрямо техните нужди и да бъде проектиран и изпълнен по поръчка, подобно на посещение при шивач, който изработва костюм спрямо собствените им изисквания и по този начин получават мечтания от тях дом.“

Експертът в сферата на недвижими имоти коментира и дали се наблюдават промени след като БНБ въведе нови условия за кредитиране на имотни сделки от банките.

Новите мерки засягат съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението – 85%; съотношение между размера на месечното плащане по дълга и месечния доход на кредитополучателя – 50%; максимален срок по договора за кредит – 30 години.

По думите на Иванов, имотният пазар остава стабилен в ценово отношение, тъй като тези промени се отнасят само за нови кредити и няма да засегнат съществуващи такива.

Съотношението е 2/3 от сделките с жилищни имоти да бъдат чрез банково финансиране, спрямо 1/3 за хора с налични средства.

За второто тримесечие на годината България е сред страните членки на ЕС, в които се отчита най-рязък скок при цените на жилищата. За този период те са нараснали с 15,1% на годишна база, по данни на Евростат, а страната ни заема второ място по този показател, като първенството държи Полша.

„В България, по данни на Arco Real Estate, на тримесечна база цените са се увеличили с 3,4%, което обаче е двойно по-бавно спрямо ръста през предишното тримесечие от 7,1%.“, допълва Иванов.

Според него, не става дума за балон в цените на недвижимите имоти, тъй като при това положение трябва да говорим и за такъв при цените на храните, услугите и всичко, което ни заобикаля.

Експертът коментира и дали се очава имотите на пазара да поскъпнат още повече предвид устойчивата инфлация и в хоризонта на приемането ни в еврозоната.

„Исторически в цяла Европа при държавите, приели еврото за основна валута и разплащателно средство, са наблюдавани ръстове в цените на имотите в диапазон между 15% и 40% от година преди приемането, до година след това. В тези държави са наблюдавани и инвестиции в недвижими имоти и от чуждестранни фондове с цел препродажба на същите имоти и реализиране на печалба.“, обяснява Иванов.

Според него най-подходящият момент за покупка на имот е „вчера“.

„Не съм видял случай, в дългосрочен период за повече от 5-10 години стойността на имот в голям град в България да е паднала. Да вземем най-лошия пример от световната финансова криза през 2007 г. и спада на цените тогава.

В случай, че сме закупили имот в най-големия пик и ръст на цени тогава, след което е последвал спад, в момента цената на имотите в България е двойна и тройна спрямо цените им в най-големия пик през 2007 г.“

Експертът съветва участниците на имотния пазар да задават подробни въпроси и да се обръщат към услугите на професионалист, както и да сравняват преди да вземат решение.

За купувача решението трябва да приоритизира локация, тип имот и дали може спокойно да си позволи покупката на имота.

„Ако и трите фактора са налице, действайте. На един бял лист, ако напишем 10 приоритета за мечтания имот, е хубаво да сме готови поне 1-2 от тях да зачеркнем.

За продавача, правилното ценообразуване и доброто представяне на офертата е ключово за нейната продажба. За това съветвам продавачите да помолят професионалист да им изготви сравнителен пазарен анализ, чрез който да бъде правилно ценообразуван техния имот и стратегия за продажбата, защото всеки имот има нужда от различен подход за неговата реализация.“, допълва експертът.

Цветелин Иванов е мениджър продажби в Arco Real Estate и магистър в специалност “Право”. Благодарение на това, консултира клиентите си с добавена стойност към експертните си познания за пазара на недвижими имоти. Развива кариера в сектора от 2019 г. с множество сделки и доволни клиенти.